הרצון של "לקנות בנמוך ולמכור בגבוה" גרם ליותר מ-100,000 ישראלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. מה מניע את המשקיע הקטן בד בבד עם הטייקונים להשקיע בארה"ב? ככל הנראה 3 סיבות עיקריות:
1. תשואה גבוהה.
2. רמת מחירים נמוכה – פוטנציאל רווח גבוה.
3. היעדר אלטרנטיבות.
עד כאן הכל ורוד...
עד היום לא הכרתי משקיע פוטנציאלי שלא חשש להשקיע את כספו מעבר לים באמצעות חברה אותה לא מזמן הכיר ובהשקעה אותה מעולם לא ביצע. שמתם לב כמה "לא" היו במשפט האחרון? אז על מה צריך לתת דגש?
• בחירת המיקום – גם אם התשואה נשמעת חלומית ודו ספרתית, היא מתקבלת רק כשיש שוכר בנכס. הרבה מקומות בארה"ב מאופיינים כבעייתיים להשכיר כמו חלקים גדולים מפלורידה, אריזונה, קליפורניה ונבאדה. יש להיזהר ממדינה/עיר בהם ה Vacancy rate (אחוז הנכסים שלא מאוכלס) גבוה מ-10%.
• לא להתפתות למחיר נמוך – בתים פרטיים בוגאס, פיניקס, קייפ קורל, אורלנדו וכו' מוצעים למכירה במחירים מצחיקים על פניו. הנכסים נמכרים "פחות מעלות הבניה". שווי הנכס נקבע לפי היצע וביקוש ואם השוק המקומי מתמחר את שווי הנכסים מתחת לעלות הבניה שלהם, יש לכך סיבה. אני בטוח שמי מבין קוראי שורות אלו ביקר בשוק ביום שישי אחה"צ וגילה שמחירי הירקות ירדו לכשליש משהם נמכרו באותו הבוקר. הירקן (שהוא סוחר טוב לפחות כמו יזם נדל"ן ממולח) העדיף למכור את הסחורה האחרונה בהפסד ("מתחת לעלות הבניה") ולא לזרוק את כולה לפח ("להישאר עם נכס לא מושכר, במיקום בעייתי שהעלויות השוטפות חונקות"). האם בית שנמכר בשיא ב 180,000 $ ומוצע היום למכירה ב 60,000 $ שווה את ההשקעה? אולי. תלוי מה שווי השוק שלו היום. האם בית ששוויו היום הוא 100,000 $ ונמכר ב 80,000 $ הוא השקעה טובה? בוודאי! לנכס יש ביום קנייתו Upside של 25%.
• היזם המקומי – חובה, אבל חובה לבצע השקעה מול גורם אמריקאי ולא מול מתווך ישראלי "בעל קשרים" עם היזם המקומי. בסופו של דבר, השקעה טובה היא השקעה בה חברת הניהול המקומית פותרת בעיות כשהן צצות (ואף לפני). חברת הניהול היא גורם מפתח שאם היא אינה מקצועית/אמינה/בעלת תודעת שירות גבוהה, ההשקעה תהפוך את הנכס לנטל.
• תשואה מובטחת? אין מתנות חינם. בעסקת נדל"ן אין שום דבר מובטח! בכל עסקת נדל"ן קיים סיכון. כשאני שומע "תהיה לך תשואה מובטחת ב-X השנים הבאות" אני בורח אלא אם כן מדובר על שוכר ממשלתי. מי שמציע תשואה מובטחת, עושה את המכה בהתחלה ובגדול.
• הבנת השוק – אני לא מכיר הרבה שאהבו לעשות שיעורי בית (אני העדפתי לשחק טניס). לפני השקעה בנדל"ן בארה"ב חובה לבצע את כל הבדיקות האפשריות: מחירי נכסים באותו איזור (ברמת Zip Code), מחירי שכירויות, אחוז אכלס הנכסים, אחוז הפשיעה, אבטלה, מקומות תעסוקה באיזור, הרקורד של חברת הניהול, היבטי מס, היבטים משפטיים, סוג הביטוח שנלקח עבור הנכס. דגש גבוה חובה לתת לעלויות הקבועות בגין הנכס כמו מיסי ארנונה (Property tax), חימום, חשמל, מים וביוב (כל אלו גם תשלומים אלו משולמים ע"י הדייר). במישיגן לדוגמא יש איזורים שהעיריה מוכרת בתים ב1$ בלבד. הבתים ננטשו ע"י בעליהם עקב אי תשלום ארנונה. האם רכישת נכס כזה בגרושים מצדיקה תשלום ארנונה מופקע? כנראה שלא. האם "תשואה של 18% נטו לשנה" נחשבת טובה? אם אחוז האכלוס באיזור עומד על פחות מ 20% , כנראה שלא.
למרות כל זאת, נדל"ן אמריקאי עשוי להניב רווחים גבוהים מאוד, בעיקר אם חברתם לגוף מקומי שפועל במקצועיות ואם מיקום ההשקעה הוא באחת הערים הגדולות דוגמת ניו יורק.
אופיר רודן, שותף ב GSN EQUITIES השקעות נדל"ן בניו יורק
